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8 その他の用語の意味

【ここで紹介する主な用語】

  1. 事業計画・施行地区(じぎょうけいかく・せこうちく)
  2. 施行規程(せこうきてい)
  3. 公共施設(こうきょうしせつ)
  4. 宅地(たくち)
  5. 従前地 ・仮換地・換地(じゅうぜんち・かりかんち・かんち)
  6. 街区・画地(がいく・かくち)
  7. 照応の原則(しょうおうのげんそく)
  8. 換地計画・換地処分(かんちけいかく・かんちしょぶん)
  9. 保留地(ほりゅうち)
  10. 土地区画整理審議会(とちくかくせいりしんぎかい)
  11. 評価員(ひょうかいん)
  12. 路線価(ろせんか)
【イチロー】  照応の原則とか、清算金とか、土地区画整理事業でつかう用語がいくつか出てきたけど、難しくって、1回聞いただけじゃ、よくわかんないなあ。
【お父さん】  そりゃ、そうだよ。お父さんたちだって、何回もしゃべったり、用語辞典で確認したりしているから、身に付いてきたんだ。イチローが知りたい用語とか、疑問点には、どんなのがあるのかな?
【イチロー】  じゃあね、順番に聞いていくよ。

1.事業計画・施行地区について

【イチロー】  区画整理をやるときには、何か計画みたいなものを立てるの?
【お父さん】  いい質問だね。実は、区画整理事業を始める前から、綿密に計画を立てたり、住民説明会を開催したりするのが常なんだよ。
 綿密に練られた計画は、骨組み部分が「事業計画」というものになり、公告という、市役所の特定の場所に、お知らせしたい文書を張り出す手続を経て、住民に伝えられることになるんだよ。
【イチロー】  事業計画には、どんなことが書かれているのかな?
【お父さん】  事業計画が書かれたものを「事業計画書」というけど、これには、事業を行う場所を示す施行地区、事業の目的や設計の方針、事業を行う期間、どういうお金を何につかうかを示す資金計画などが書かれているんだ。
 ちなみに、事業計画書は、長期縦覧といって、事業を行っている間、ず〜っと、だれでも見られるようになっているんだ。だから、事業を担当している課所室などに行けば、いつでもその内容を確認できるよ。

2.施行規程について

【イチロー】  「施行規程」の読み方と意味を教えてちょうだい。
【お父さん】  それはね、法律の専門家は「しこうきてい」と読むらしいけど、お父さんのような土木技術の専門家の人たちは、「せこうきてい」と読む場合が多いよ。
 その意味だけど、土地区画整理事業の名称や、施行地区に含まれる地名、事業の費用など事業に関する基本的な事項について定めているものを、一般的に施行規程と呼ぶんだ。
 都道府県や市町村といった地方公共団体が区画整理事業を行う場合は、そのような基本的な事項を議会にはかって決めることになっているけど、この場合は、施行規程ではなく、「施行条例」と呼ばれているんだ。

3.公共施設について

【イチロー】  区画整理で使われている「公共施設」という言葉は、ボクたちが普通つかっているのと、中身が違うみたいだね。
【お父さん】  そうだね。さっきから「道路や公園、広場などを整備するのが区画整理事業だよ」って、何度か話しているけど、区画整理事業で整備する「公共施設」という場合は、道路や公園、広場のほか、河川、水路、緑地などを意味するんだよ。いわば、立体的というよりは平面的な、都市基盤施設の仲間たちだな。
【イチロー】  ということは、学校や図書館、文化会館みたいな建物は、区画整理事業とは関係ないってことかな?
【お父さん】  そのとおりだよ。ちなみに、上下水道も、どちらかというと平面的な都市基盤施設だけれど、土地区画整理事業上の公共施設には当たらないんだ。

4.宅地について

【イチロー】  それじゃ、「宅地」というのも、普通は、お家が建っている土地という意味だと思うけど、普通の意味と違うのかなあ?
【お父さん】  そのとおり。区画整理事業では、「施行地区内で公共施設の用地として使われている土地を除いた土地」という意味なんだよ。
 つまり、区画整理事業の施行地区は、道路や公園など公共施設として使われている土地と、それ以外の土地である宅地とに、大きく分けられるということだよ。
 ちなみに、公共施設として使われている土地の所有者は、国や都道府県、市町村で、宅地の所有者は民間の人たちということになるけど、例えば、市役所なんかが、土地を売ったり貸したりする目的で持っている場合は、民間の人たちと同じ立場になって、「宅地の所有者」ということになるんだ。

5. 従前地・仮換地・換地について

【イチロー】  従前地って、「昔の土地」ってことかな? 
仮換地とか換地の意味についても教えてよ。
【お父さん】  これらの用語は、区画整理で一番多く使われるていると思うね。まず、従前地だけど、これは、区画整理を行う前の土地こと。
 「従前の土地」と使うこともあるよ。
これに対して、従前地の代わりに、最終的に渡される土地のことを、換地というんだ。
 あと、時の流れに従っていうと、従前地が形や面積、位置を変えて換地になる前に、一度、仮換地と呼ばれる状態になるんだ。仮換地は、従前地に建物や塀などがあって、道路や公園などをつくるときに邪魔になるので、工事をする前に、あらかじめよってもらった移転先といってもよいかも知れないね。
 普通は、二度手間にならないように、将来、換地として与えられる予定の土地を、仮換地として指定するんだよ。

6.街区・画地について

【イチロー】  街区は、漢字から何となく意味がぼんやり想像できるけど、正しい意味を教えてちょうだい。あと、画地についても。
【お父さん】  街区は、道路や水路などの公共施設に囲まれたひとかたまりの土地のことで、「ブロック」ということもあるんだ。
もう一方の画地は、街区の中の1単位の土地、ひと区画の宅地という意味なんだ。画地は、「ロット」と呼ぶこともあるよ。
 いずれ、この街区とかブロック、それに画地とかロットという言い方は、区画整理が行われている間の特別な呼び方なんだ。事業が終わると、何丁目何番何号という住居表示が行われるんだよ。

7.照応の原則について

【イチロー】  照応の原則について、さっき簡単に教えてくれたけど、もう少し詳しく説明してちょうだい。
【お父さん】  そうだね。この照応の原則は、区画整理ではとっても大事なルールだから、しっかり覚えてね。
まず、区画整理は、前にも言ったとおり、道路や公園などの公共施設用地をみんなで少しずつ出し合うことになっているから、当然、整理後の宅地は面積が減るんだったよね。そして、その宅地の減少分を「減歩」ということも話したね。
 ということは、区画整理の対象となった地区、つまり施行地区では、整理前とまるっきり同じ宅地の面積が与えられたり、まるっきり同じ位置に換地されることは、原則的にはないということなんだ。
そこで、区画整理の重要なルールとして、換地と従前地とを比較した場合に、その位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が、だいたい同じになるように、設計しなければならないことになっているんだ。これを「照応の原則」というんだよ。
 ちなみに、今あげた「位置」などのことを「照応の要素」ということがあり、そのうち「水利」というのは、農地などを換地するときに、特に考慮しなければならないんだ。
【イチロー】  お父さん、同一条件っていうけど、いつといつの時点を比較するのかなあ? 区画整理事業って、けっこう長い年月がかかるんでしょう。
【お父さん】  いい質問だ。それはね、従前地については、「事業に着手した時点の状況」だし、換地については、「換地処分の時点の状況」ということになっているよ。
 ちなみに、仮換地を指定するときは、換地処分の時点の状況を想定して、照応の原則に合うように、仮換地先を定めるんだ。
【イチロー】  照応の原則って、いつといつの時点を比較すればいいのかわかったけど、換地処分ってどういうことか、教えてちょうだい。

8.換地計画・換地処分について

【お父さん】  わかったよ。区画整理事業の主な手続の流れを、このあと(15ページ)で説明するけど、換地処分とは、その直前に定められた換地計画の内容を、各関係地権者に通知することをいうんだ。 
 ここで、換地計画ってどういうものかというと、従前の土地に対応して、どのような換地を交付するか、その清算金はどうなるかを定めるものなんだ。
 換地計画は、区画整理事業の中で最も重要な手続で、換地設計図、換地明細、それに清算金明細を決定するんだよ。
【イチロー】  換地設計図、換地明細、清算金明細って、どういうことが書かれているのかな。
【お父さん】  簡単にいうと、「換地設計図」は、道路や公園などの公共施設や各宅地の位置、形状などを表したもの、「換地明細」は、宅地ごとの従前と換地処分後に関する所有者、所在地、面積などを表したもの、「清算金明細」は、宅地ごとに清算金がいくら徴収されたり、交付されたりするのかなどについて表したものだよ。

9.保留地について

【お父さん】  さっき、減歩のところで、「保留地」という用語が出てきたので、その説明を補足しよう。
【イチロー】  保留地を売って、事業費に充てるっていってたけど、区画整理って、どんな事業でも保留地があるの?
【お父さん】  保留地は、整理後の宅地の総価額、これをAとして、整理前の宅地の総価額、これをBとすると、AがBを上回る場合(A>B)だけが、設けられることになっているんだ。
 だから、さっき説明した減価補償地区、つまりAがB以下の場合(A≦B)となる区画整理事業では、保留地は設けられない。

10.土地区画整理審議会について

【イチロー】  それから、土地区画整理審議会って、どんなことをするのかな。
【お父さん】  土地区画整理審議会は、換地計画や仮換地の指定、保留地の設定、減価補償金の交付に関する事項などについて、事業を適正に行うための議決機関・諮問機関なんだ。
 簡単にいうと、議決機関というのは、多数決によって議題を決定する組織ということだし、諮問機関というのは、アドバイスや考えを求められて、助言や意見を述べる組織ということだ。
 この土地区画整理審議会というのは、市町村や都道府県が区画整理を行うとき組織されるもので、いわば施行者と地権者との架け橋・調整役といった役割を果たしているともいえるね。
【イチロー】  人数はどれくらいいるの?
【お父さん】  土地区画整理審議会の委員の定数のことだね。
 委員の定数は、政令という内閣が制定する法に定めがあって、施行地区の面積が50ヘクタール未満の場合は10人、50ヘクタール以上150ヘクタール未満の場合は15人以下、150ヘクタール以上500ヘクタール未満の場合は20人以下などとなっているんだ。

11.評価員について

【お父さん】  そのほか、審議会の委員とは違った役割をになっているものとして、評価員の制度があるんだ。
 つまり、市町村などが行う土地区画整理事業では、清算金と保留地を定めようとする場合や、土地とか土地についている借地権などといった権利の価格を評価する場合に、この評価員の意見を聴かなければならないんだ。
 評価員は、3人以上で、学識経験者の中から、施行者が審議会の同意を得て選任することになっているんだよ。
【イチロー】  借地権ってなに? それと、学識経験者って、どんな人なの?
【お父さん】  借地権というのは、土地の所有者と建物の所有者とが違っている場合、建物の所有者が、その建物を所有するために、土地所有者に地代というお金を払う代わりに得られた権利だよ。
 学識経験者というのは、不動産鑑定士とか、土地にかかる税金を扱っている税務署や市役所の職員などが、それに当たるよ。

12.路線価について

【イチロー】  あとね、路線価っていう言葉についても教えてちょうだい。
【お父さん】  路線価というのは、土地を評価するひとつの方法でね、道路に標準的な画地が面していると想定した場合の、その標準的な画地の宅地としての利用価値のことをいうんだ。
 土地の価格は、その土地が道路に接する長さ、これを間口長というけど、この間口長や奥行の長さ、形が整っているかどうか、道路との高低差などに着目して、路線価により計算するのが最も普通の方法なんだよ。
 ちょっと専門的になるけど、路線価を算定する場合、街路係数、接近係数、宅地係数の3要素に分解して計算するんだけれど、この3つの係数の合計点を路線価係数というんだ。大部、細かい話なので、これ以上のことが知りたければ、自分で調べてみなさい。


9 土地区画整理事業の流れ

【お父さん】  市役所などが行う公共団体施行の場合について、土地区画整理事業の手続の主な流れを示すと、次のようになるんだ。
都市計画決定 まちづくり案の検討を経て、土地区画整理事業の施行区域を決定します。
事業計画の決定 施行地区や設計の概要、事業施行期間、資金計画などを決定します。
土地区画整理審議会の設置 施行地区内の地権者の代表として選挙により選出します。
仮換地の指定
建物移転補償
工事
将来、換地とされる土地の位置・範囲を指定します。(仮換地に地権者による住宅等の建築が可能になります。)
仮換地指定を受け、建物移転を行います。
道路築造、公園整備、宅地整地等の工事を実施します。
換地処分 従前の宅地上の権利が、仮換地上に移行します。
土地・建物の登記 施行者が土地や建物の変更に伴う登記をまとめて実施します。
清算金の徴収・交付 換地について各地権者間の不均衡を是正するため、金銭により清算します。
事業の完了


10 秋田市の土地区画整理事業

【イチロー】  それじゃ、いま秋田市では、どこで土地区画整理事業をやってんのかな?
【お父さん】  実際に道路や公園などをつくったり、宅地の形を整えたりして事業を行っているのは、全部で3箇所だよ。いずれも、秋田駅に隣接していて、駅西側の秋田駅西北地区、駅東側の秋田駅東第三地区と秋田駅東拠点地区に区分されているんだ。
 お父さんも、以前は、事務所で設計をしたり、地権者との交渉をしていたんだけれど、この4月に異動してきた都市計画課区画整理担当というところは、これらの事業間の調整役や、個人、組合で行っている区画整理事業の指導などをしてるんだ。
 それはそれとして、3箇所の事業のあらましについては、それぞれの事業を行っている事務所などのホームページで紹介しているから、調べてみるといい。正式な事業の名称と事務所名などは、こういう組合せになってるよ。
○秋田都市計画事業秋田駅東第三地区土地区画整理事業
秋田駅東地区土地区画整理工事事務所
○秋田都市計画事業秋田駅西北地区土地区画整理事業
秋田駅東地区土地区画整理工事事務所
○秋田都市計画事業秋田駅東拠点地区土地区画整理事業
→まちづくり整備室
【イチロー】 今やってる区画整理事業はわかったけど、これまで秋田市では、どんなところで区画整理をやってきたのかな?
【お父さん】 それは、次の表を見てご覧なさい。(秋田市施行の事業一覧)

問い合わせ先
都市計画課 計画担当
住所 〒010-8560 秋田市山王一丁目1番1号
TEL 018-888-5764
FAX 018-888-5763
E-mail ro-urim@city.akita.akita.jp

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